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司法部发布公证执业“五不准”通知 炒房客陷危境

2017-08-16 10:26:23   来源:网络  

  8月14日夜,司法部在其官方网站上公布了《关于公证执业“五不准”的通知》,让异地炒房、借名炒房和杠杆炒房客陷入了危险境地。

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  这份“五不准”的文件里,对炒房客最有杀伤力的是:

  不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。

  公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证,应当按照“重大事项一次一委托”的原则,告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果,不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证,不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。

  不准办理具有担保性质的委托公证。公证机构、公证员在办理涉及不动产处分的委托公证时,应当严格审查申请人的真实意思表示,审查其与受托人是否具有亲属关系,不得办理名为委托实为担保,或者可能存在担保性质的委托公证。

  此外,在办理公证的过程中,司法部还提出了更为具体的流程要求:

  不准未经实质审查出具公证书。公证机构、公证员应当尽到更高标准的审查注意义务,不得片面依赖书面证据材料而忽视沟通交流,不得只重程序合规而轻实体内容审查。对涉及敏感、重大权益事项的公证事项,除通过交叉询问、分别谈话等形式进行审查外,还要综合使用仪器识别、联网查询等方式进行审查核实,全过程记录存档,必要时应当全程录音录像。

  公证员对“合理怀疑”的公证申请,应当及时提请公证机构进行会商研究,进一步核实有关情况,所需时间不计入法定办理期限。要严格审查申请人的真实目的和公证书的用途,不得以签名(印鉴)属实公证替代委托公证,以原件与复印件相符公证规避对实质内容的审查。

  没有买房经历的人,可能不太理解上述文字的准确含义。

  举个例子:

  深圳户籍的A先生,儿子(B先生)今年满18岁了,获得了一套深圳住宅的购买名额。A先生准备用B的名字买房,但B出国留学了。

  在这份文件出台之前,B只要回国一次,出具一份授权文件,授权A先生代替他办理买房、收房的全部手续,然后B在银行贷款申请书上签字(这个手续无法替代,但可以提前签署),就可以走了。整个买房过程,从此与B无关,A可以单独全部办理,甚至包括未来的水电费过户。

  现在不同了。司法部规定“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”,必须“重大事项一次一委托”。于是,整个买房过程每当有新的重要手续时,几乎都要B给A一次授权,办理一次公证。这意味着,为了买这套房子,B必须多次回国。最终,事实上变成了B“亲自买房”。

  如果是卖房一方,则还存在“不得代为收款”等规定,就会更麻烦一些。

  至此,我们可以看出新规定带来的实质性影响:

  第一,异地买房、借名买房的成本大增。这不仅仅是资金成本,还是时间成本。

  第二,异地买房、借名买房的风险大增。A和B是父子关系,一切都好说。如果是借名买房,风险就可能随时爆发。如果借名一方突然不配合,突然加价怎么办?

  第三,相当一部分二手房过户的时间会拉长。如果当事人无法自己办理,需要代理的,二手房交易时间长度将大大延长,再加上现在银行贷款发放速度缓慢,三四个月能交易完成一套房的交易手续就不错了。这等于进一步减缓了房屋的流动性,起到“锁房”的效果。

  第四,对于新房销售也会带来影响,因为新房销售也存在借名、委托办理手续的现象。

  司法部为什么突然出台这样的措施?

  其实原因很简单:前一段时间北京爆发了一起诈骗案,有骗子借“以房养老”为幌子,诱骗一些老年人办理具有强制效力债权文书公证和对房产全权委托处理的公证,过户老年人房产。甚至有的老人仅仅获得了1000元钱,就被强制过户了690万元的房产。

  上述案件中,个别公证机关在办理公证的时候,在办证流程、告知、送达等环节上存在问题。

  由于此案社会影响巨大,导致司法部出台了“五不准”。

  此次司法部的新政,相当于一次楼市调控新政,对于炒房客的“市场挤出效应、成本提升效应”是明显的。短期而言,对于楼市活跃度也将产生重要作用。

  但长期看,此举不会改变楼市的基本走向。这种做法,在市场偏弱的时候有“助跌”作用,在市场偏强的时候则有“助涨”作用。

  决定中国楼市大趋势的,仍然是改革是否到位,经济增长方式能否切换,以及城镇化的进程,货币政策等等。

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